限购升級去槓桿「降溫」一線樓市
發佈時間：
Apr 28,2015
近日，一線城市房地產政策將收緊的傳言獲印證，上海、深圳紛紛出臺房地產市場調控新政策。包括提高首付款貸款比例、提高非本市戶籍居民購房門檻，同時加強中介管理，嚴控使用資金槓桿購房情況。業內人士認為，一線城市推出新政策的根本動因，是為了穩定近期過快上漲的房價，打擊越來越多的投機性購房行為。因此，從政策角度看，未來的政策方向將不再是單向寬鬆，而是改變為雙向的「托底蓋帽」。除上海、深圳等漲幅過快的城市外，其他城
近日，一線城市房地產政策將收緊的傳言獲證實，上海、深圳相繼出臺房地產市場調控新政策。包括提高首付貸款比例、提高非本市戶籍居民購房門檻，同時加強中介管理，嚴控使用資金槓桿購房情況。
業界人士認為，一線城市推出新政策的根本動因是為了穩定近期過快上漲的房價，打擊越來越多的投機性購房行為。因此，從政策角度看，未來的政策方向將不再是單向寬鬆，而是改變為雙向的「托底蓋帽」。除上海、深圳等漲幅過快的城市外，其他城市的調控政策也不會過於嚴苛。
發力 一線樓市新政迭出
25日，深圳夜間緊急出臺房地產市場調控新政策《關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的意見》，指出將收緊非戶籍人口購房門檻，並實行差異化住房信貸政策。
意見指出，對非戶籍人口的資格判定，從此前能提供自購房之日起計算的前1年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明，提高至3年，並限購1套住房；對戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）仍繼續執行限購2套住房。
同時，在信貸政策方面，執行差別化信貸。對購房人家庭名下在本市無房且近2年內無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續執行最低3成；對購房人家庭名下在本市無房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低4成。
值得注意的是，上海同日也發布了被稱為史上最嚴調控政策的「滬九條」。「滬九條」指出，將嚴格執行住房限購政策。其中，將提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，從自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。企業方面，購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上；若其交易對象為個人，按照本市限購政策執行。
在信貸政策方面，執行「認房不認貸」。「滬九條」指出，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不得低於50%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買非普通自住房的，首付款比例不得低於70%。「滬九條」指出，購房人在申請貸款時，應承諾首付款為自有資金，如違反承諾，則作為失信行為資訊納入本市公共信用資訊服務平台。
據悉，上海普通商品住房應同時滿足單套面積140平方米以下，實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下，且外環外總價不超過230萬元每套，內外環之間不超過310萬元每套，內環內不超過450萬元每套。
對於此，上海市住房城鄉建設管理委主任顧金山表示，去年下半年以來，特別是進入2016年，上海房地產市場出現了非理性過熱的情緒，房價形成了加速上漲的趨勢，同時也有投資投機性需求回潮、部分企業及從業人員違規操作等一些新情況、新問題。因此，作為特殊商品的住房，更是需要維護市場秩序、穩定市場預期。
調整「去槓桿」成為政策重點
值得注意的是，本輪政策中，均涉及禁止運用資金槓桿付首付款。「滬九條」明確指出，嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付款貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。對各類非規範金融機構為房產交易提供各種形式金融業務的行為，開展專項整治。
深圳此次新政中，也明確表示要加強房地產金融風險防控。結合前期全市首付貸風險排查情況，繼續開展全市金融風險排查和專項整治，嚴禁互聯網金融企業、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融槓桿配資業務。
「本輪房地產新政的重點是『去槓桿化』。」亞豪機構市場總監郭毅認為，此前鏈家事件暴露出了在房地產市場出現了利用加槓桿手法去房地產庫存的反常現象，場外配資業務進一步興起。而放大的資金槓桿容易催生更大房地產市場泡沫，構成巨大的潛在金融風險，引起決策層的高度重視。
顧金山也表示，部分企業違規操作，一些開發商、中介機構透過P2P平台推出了首付貸等場外資配的業務，使原本一些沒有條件購買第二套房的人，通過首付貸、過橋貸變成可以入市或提前入市了。這一塊操作對市場起到了很大的推力，同時助長了資本和投機行為，增加了金融風險。
確實，此前常出現在股市中的場外配資，正在房地產市場顯現，眾籌買房、首付貸等金融產品集中爆發。以與鏈家地產同樣從事首付貸等小額貸款金融產品的上市中介機構世聯行為例，其發布2015年年度報告顯示，公司去年一共發放「家園雲貸」32209筆，房貸金額為29.92億元，同比分別增長65.05%、51.90%。
經常被用作首付款貸款的消費貸款正在大幅增加。中國人民銀行數據顯示，1月北京人民幣消費貸款增加234.7億元，同比增加53.9億元；經營貸款增加9.9億元，同比減少17.6億元。其中，個人住房貸款增加176.2億元，同比增加58.9億元。
同時，據鏈家地產監測的兩組數據顯示，2015年成交的二手房中，持有年限不足兩年的比例約佔25%，滿兩年但不足五年的約佔32%。近兩個月房屋換手更為頻繁，近兩個月內成交的二手房中，業主持有時間不足半年的比例高達8%。
預測 北京跟進可能性大
中原地產市場總監張大偉認為，除上海、深圳外，北京及部分二線重點城市的收緊也是大概率事件。事實上，27日就有媒體曝出，廊坊市政府透露，為穩定環京周邊縣（市）住房價格，推進房地產業平穩健康發展，廊坊市研究了有關進一步規範市場秩序、穩定住房價格的若干措施，具體措施方案正在程序審定中，即將公布。
但張大偉認為，這並不意味著房地產政策將全面收緊。房地產市場已經進入新常態，即使在部分城市上漲迅速的情況下，大部分三四線城市的庫存壓力依舊非常大，分化仍將是後續市場的主要特徵。因此，未來的政策方向將不再是單向寬鬆，而是轉變為雙向的「托底蓋帽」。
確實，中國去年以來曾採取針對房地產的「3•30新政」和「9•30新政」，對房地產釋放利好。此後，市場出現分化行情：一線城市房價再度瘋漲，個別二線城市房價聞風跟漲，而三四線城市房價低迷依舊。
統計局最新數據顯示，在一線城市與部分二線城市的大量去化背景下，2015年底，房地產庫存達到7.18億平方米，同比增長15.6%；2016年1至2月，庫存又達7.39億平方米，增速達到15.7%，這意味著庫存主要集中在三四線城市。
事實上，日前營改增具體方案就明確劃分了一線城市和非一線城市。例如，營改增試點對個人購二手房的規定明確，對於非一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；對於北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
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